Kúpna cena nehnuteľnosti sa nám javí iná v prípade, keď ju kupujeme, a iná, keď ju predávame. Pri predaji chceme za svoju nehnuteľnosť dostať maximálnu kúpnu cenu. Prax je však taká, že naša predstava o získanej kúpnej cene býva často nereálna. Čo to spôsobuje?
Realitný maklér má snahu na základe skúseností, praxe a odborného ocenenia nehnuteľnosti majiteľovi nehnuteľnosti poradiť čo najlepšiu kúpnu cenu nehnuteľnosti. Vie, že na ňu vplýva veľa faktorov – od lokality, veľkosti a stavu nehnuteľnosti a iných, napríklad aj potreby nehnuteľnosť predať, lebo má už rezervovanú inú nehnuteľnosť.
Kúpnu cenu nehnuteľnosti poradí majiteľovi takú, aby sa za ňu nehnuteľnosť nielen predávala, ale aj v primeranom čase predala. Ani rýchlo a pod cenu, ale ani pomaly, aby sa z nej nakoniec nestal ležiak.
Majiteľ nehnuteľnosti to ale často vidí naopak. Argumentuje cenami nehnuteľností na internete, ktoré tam trčia práve preto, lebo sa ešte nepredali kvôli vysokej kúpnej cene. Stačilo by pritom v prvom kroku nahliadnuť do realitného barometra Realitnej únie SR, kde nájde reálne kúpne ceny.
Prečo na kúpnu cenu nehnuteľnosti nemáme objektívny pohľad?
V roku 2015 vydal Journal of Housing Economics veľmi zaujímavú štúdiu. Podľa nej ľudia nadhodnocujú kúpnu ceny nehnuteľností o 8%. Ale to len v prípade, že sa jedná o tú ich nehnuteľnosť. V prípade, že sa nejedná o ich nehnuteľnosť, tak kúpnu cenu nenadhodnocujú. Tento efekt má dokonca aj svoj ekonomický názov – Endowment efekt. Alebo tiež vlastnícky, či majetnícky efekt.
Inými slovami, pri tej istej veci robí človek cenový rozdiel medzi cenou, za ktorú je ochotný ju predať, a za ktorú je ochotný ju kúpiť. Napríklad úplne rovnaký byt budeme chcieť predať vždy za vyššiu kúpnu cenu, než za koľko by sme ho boli ochotný kúpiť. A pre zaujímavosť, zďaleka sa to netýka len cien nehnuteľností, ale v podstate čohokoľvek, čo máme vo svojom vlastníctve.
Dôvody vysokej kúpnej ceny
- Citové puto – k veciam, ktoré vlastníme, si vytvárame citové puto. A sme teda ochotný sa ich vzdať iba za vyššiu kúpnu sumu, ktorá nám tento cit „nahradí“.
- Blud utopených nákladov – ako majitelia mávame pocit, že predajom musíme minimálne získať investované náklady, ak nie ešte viac. Za kuchynskú linku v hodnote 4 000 EUR už ale nikdy rovnakú sumu nedostaneme. Na jednej strane je už trochu používaná, na druhej strane je vyrobená podľa našich predstáv, ktoré sú iné ako predstavy kupujúceho.
- Ikea efekt – ak sme v nehnuteľnosť sami vymaľovali, sami vešali lustre či sami pokladali podlahu, tak to všetko spôsobí vyššie zmienený efekt o nereálnej predstave kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Ako na primeranú kúpnu cenu?
Skúste si predstaviť, že vo Vašej nehnuteľnosti bývajú úplne cudzí ľudia. Vy sa postavte do pozície kupujúceho. Osloboďte sa od citových väzieb a položte si objektívne otázku: „Akú kúpnu cenu by som bol ochotný za takú nehnuteľnosť zaplatiť ja?“
Pokiaľ už nehnuteľnosť predávate určitú dobu a nedarí sa Vám nehnuteľnosť predať, zrejme sa vám prihodil Endowment efekt a požadujete za ňu až príliš vysokú kúpnu cenu. Kupujúci sledujú ceny obdobných nehnuteľností vo vašej lokalite, porovnávajú ich a rozhodujú sa pre kúpu tej najvhodnejšej. Nie sú ochotný akceptovať akúkoľvek kúpnu cenu, ale len primeranú.
Existujú aj malé výnimky. Niekedy sú kupujúci ochotní akceptovať aj mierne vyššiu kúpnu cenu. A to vtedy, ak vo vašej lokalite bývajú ich príbuzní alebo priatelia. A oni nechcú bývať nikde inde, len v ich blízkosti, a sú ochotní si za to aj priplatiť. To platí aj v prípade, ak ich deti deti navštevujú školy v danej lokalite.
Nechajte si poradiť od profesionálneho realitného makléra. Možno sa vám zo začiatku nebude páčiť ním navrhnutá kúpna cena, ako ste si sami predstavovali. Ale naozajstný realitný profesionál vám vie poradiť skutočne dobre, lebo procesom predaja prechádza každodenne a vaše pocity vie pochopiť.
Chcete určiť správnu kúpnu cenu vašej nehnuteľnosti tak, aby ste neprišli o kopec peňazí? Tak mi zavolajte priamo na telefón 0905 472 808 alebo len jednoducho vyplňte a odošlite Kontaktný formulár. Rád vám pomôžem.
Ak sa vám tento článok páčil, dajte mu “páči sa mi” alebo ho “zdieľajte” so svojimi priateľmi a známymi, aby pomohol im.
